De plus en plus de bailleurs choisissent de louer leur logement meublé plutôt que nu, notamment pour bénéficier d’une fiscalité plus favorable. Découvrez pourquoi vous devriez sauter le pas.
Une meilleure rentabilité
A qualité, surface et emplacement équivalents, un logement meublé offre un meilleur rendement locatif brut : il se loue en moyenne 5 à 30% plus cher que le même logement loué nu.
Toutefois, dans le cadre de la location meublée, le rendement peut être grevé par des changements de locataires plus fréquents, un risque de vacance locative plus élevé et des frais de gestion et d’entretien plus onéreux. Le turn-over des locataires étant souvent moins important, la location nue offre une meilleure sécurité quant à la perception des loyers.
La rentabilité locative dépend avant tout de la situation géographique du bien et du type de demandeurs : la location meublée est optimisée avec de petites surfaces, situées près du centre-ville des moyennes et grandes villes ou localisées dans les villes étudiantes ou touristiques.
Une plus grande souplesse sur le plan juridique
Les règles relatives à la durée du bail, au montant du dépôt de garantie et aux congés sont différentes selon la nature vide ou meublée de la location.
| Logement vide | Logement meublé | |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans minimum |
1 an minimum 9 mois si le locataire est étudiant |
| Dépôt de garantie | 1 mois maximum | 2 mois maximum |
| Préavis du bailleur | 6 mois minimum | 3 mois minimum |
| Préavis du locataire |
3 mois minimum 1 mois si le logement est situé en zone tendue ou en cas de situation particulière du locataire |
1 mois minimum |
Une fiscalité plus avantageuse
La transformation d’une location nue en meublée aura pour effet de modifier la catégorie dans laquelle le revenu est taxé : les revenus locatifs seront alors imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non plus dans la catégorie des Revenus Fonciers (RF).
- Régime micro
Le loueur en meublé bénéficie du régime des microentreprises, dès lors que son chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 70 000€. Il est soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur le montant des recettes encaissées, diminué d’un abattement de 50%.
Le régime micro-foncier, applicable aux locations nues, est moins favorable que le régime micro-BIC : l’abattement forfaitaire s’élève à 30% et les loyers encaissés ne doivent pas excéder 15 000€ par an.
- Régime réel
Le régime de la location meublée non professionnelle réunit plusieurs avantages fiscaux : il permet de déduire les amortissements de l’immeuble, comme dans une structure soumise à l’impôt sur les sociétés, tout en bénéficiant du régime des plus-values des particuliers et de ses abattements lors de la cession du bien.
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Mathilde COLLET
